Uno de los principios por los que se rigen los mercados financieros es que hay que comprar barato y vender caro. Esto suele conllevar que, simultáneamente, alguien compre caro y venda barato. Gracias a los derivados financieros también es posible vender caro primero y comprar barato después, aunque pueda sonar, a primera vista, imposible.

“La gran apuesta” es una película dirigida por Adam Mckay en el año 2015 en la que varios inversores especulan con la burbuja inmobiliaria. En inglés su título es “The big short”, que podría haberse traducido al español como “La gran posición corta”, debido a que estos inversores, primero vendían (a precios muy altos) y luego compraban (a precios más bajos). El mérito de estos inversores/especuladores era que sabían interpretar el mercado, darse cuenta, antes que nadie, de que había una burbuja, y, por tanto, actuar apostando a que esta burbuja iba a caer.

Y cayó, y ganaron mucho dinero. Esta película, sin embargo, es ficción y no se puede afirmar que esto ocurriera. Pero quizás sí que hubo en la realidad inversores que supieron leer el mercado, e invertir en el momento oportuno, como hicieron los inversores en la película.

De lo que no hay duda, es de que en el mercado inmobiliario español los precios bajaron, estimándose que esta bajada llegó a un 40% de los precios de máximos de la burbuja. ¿Con esa caída era el momento para comprar? Si se tiene liquidez, sí. Pero muchos españoles, en ese momento, ya se habían endeudado en comprar sus casas y además a precios caros. La oferta de financiación que daban los bancos se dio en los momentos en que la vivienda estaba cara. La caída de los precios coincidió con el frenazo en seco de la oferta de hipotecas.

¿Quién podría tener la liquidez suficiente para aprovechar esta oportunidad de mercado?: fondos de inversión internacionales. Algunos de ellos han adquirido grandes cantidades de suelo a precios de saldo para montar empresas promotoras. Por ejemplo, Neinor Homes, creada por el fondo Lone Star que salió a bolsa el pasado 29 de Marzo, Dos puntos impulsada por Värde partners o Aedas Homes tras la que se sitúa el fondo Castlelake.

Los bancos españoles, además, han vendido grandes cantidades de crédito inmobiliario (crédito respaldado por activos inmobiliarios) a fondos internacionales. Sólo en el año 2014, se produjeron inversiones en deuda inmobiliaria por valor de 12.700 millones de euros. Por ejemplo, BFA-Bankia ha vendido una cartera de crédito vinculada al sector inmobiliario por un importe total de 1.206 millones de euros. Esta venta se ha producido a dos entidades: Chenavari Investment Managers y Oaktree Capital Management, ambos fondos internacionales.

Comprar una casa suele ser la compra más importante de nuestra vida. Existe el debate de si es mejor comprar o alquilar. La respuesta en mi opinión es que depende del precio: si compras caro en el pico de la burbuja o compras barato cuando ésta ha explotado.

Según Piketty, en su libro El capital del siglo XXI, el cincuenta por ciento de la riqueza mundial en los países desarrollados corresponde al sector inmobiliario. No se está hablando de poco dinero, sino de la riqueza más importante que existe en cualquier país.

Los fondos de inversión aprovechan las rebajas de precio en los activos inmobiliarios para realizar sus inversiones. Esto les produce grandes beneficios, no solo ahora, sino también, en el medio y largo plazo. Estos fondos se convertirán, probablemente, en los caseros de un gran número de españoles. También hay que reconocer, sin embargo, que inyectan un dinero importante para  que  el sector inmobiliario vuelva a resurgir de sus cenizas. En definitiva, en un momento de gran movimiento de precios, el que sabe apostar, gana.

Artículo escrito por Francisco José Bustos Serrano